il contratto deve essere obbligatoriamente scritto e registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro trenta giorni dalla data di stipula. L’inquilino può impugnare il contratto qualora il canone richiesto sia superiore a quello registrato;
nel regime contrattuale libero, la durata non può essere inferiore a quattro anni rinnovabile automaticamente per altri quattro, e non è possibile dar vita a contratti transitori di nessun tipo;
il canone di locazione deve essere certo, determinato ed oltre la misura indicata e registrata non si devono prevedere aumenti, indicizzazioni, frazionamenti di canoni crescenti (vanno in particolare respinte proposte di indicizzazione ancorate a particolare indici estranei alla locazione quali tassi di sconto, ecc.);
nel contratto e nell’affitto vanno compresi tutti gli accessori e le pertinenze e non vanno accettati contratti separati per cantine, box, posti auto, soffitte, mobili e suppellettili presenti in alloggi ammobiliati; per questi ultimi è consigliabile allegare al contratto un elenco dei mobili e di quant’altro costituisca l’arredamento;
va respinta perchè illegittima ogni richiesta di somma a titolo di buona entrata;
prevedere nel contratto il pieno riconoscimento delle garanzie previste dalla L. 392 in particolare il deposito cauzionale nella misura massima di tre mensilità e produttivo di interessi, la ripartizione delle spese condominiali, degli oneri accessori e del riscaldamento ed il diritto di voto all’assemblea del riscaldamento;
va respinta, perchè illegittima, la richiesta di pagamento degli oneri accessori di qualsiasi tipo in maniera forfettaria, senza riscontro con la spesa effettiva;
prevedere nel contratto gli obblighi per il proprietario in materia di lavori, riparazioni e manutenzioni straordinarie ed i diritti dell’inquilino in caso di riparazioni eseguite;
prevedere per l’inquilino la possibilità di interrompere in qualsiasi momento il contratto con preavviso, indipendentemente dai motivi;
prevedere un verbale di consegna dell’immobile ed una serie di certificazioni che il proprietario deve fornire all’inquilino (sicurezza degli impianti, dotazioni tecniche degli impianti, regolamento condominiale, regolarità urbanistica e stabilità dell’edificio);
possibilità per l’inquilino di effettuare direttamente lavori urgentissimi e improrogabili qualora il proprietario non dia corso alla richiesta nei termini previsti dall’art. 1577 c.c., prevedendo la possibilità di compensare con gli affitti a scadenza gli importi delle spese anticipati;
prevedere il diritto di prelazione per l’inquilino in caso di vendita;
prevedere una clausola conciliativa che impegni le parti, prima di ricorrere al Magistrato, a tentare una possibile conciliazione stragiudiziale per risolvere controversie e contrasti sull’applicazione e l’esecuzione del contratto;
prevedere che le migliorie e le trasformazioni apportate all’alloggio dall’inquilino, se autorizzate e se vantaggiose per il proprietario, diano diritto al momento della riconsegna ad un risarcimento degli importi spesi.
E’ buona norma infine, prima di firmare un contratto di affitto, riservarsi di mostrarlo alla propria Organizzazione Sindacale e venire al SUNIA.
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